Financování bydlení se věnuji přes šestadvacet let a pořád se opakuje stejná situace: klient si zamiluje konkrétní dům, a teprve pak zjišťuje, jestli na něj dosáhne. Někdy to vyjde. Někdy to skončí zklamáním a zbytečně utracenou rezervací.

Proč řešit financování dřív než nemovitost

Má to dva důvody a oba jsou praktické.

Za prvé znáte svůj skutečný rozpočet. Nechodíte na prohlídky nemovitostí, které jsou mimo vaše možnosti, a neztrácíte čas.

Za druhé jste pro prodávajícího věrohodný kupec. Když se o nemovitost uchází víc zájemců, prodávající si vybírá nejen podle nabídnuté ceny, ale i podle toho, u koho je nejmenší riziko, že obchod v polovině spadne. Předschválený úvěr je v takové chvíli silný argument — někdy silnější než o něco vyšší nabídka od někoho, kdo financování teprve začne řešit.

Vlastní zdroje a rezerva

Banky běžně nefinancují celou kupní cenu — část musíte mít z vlastních zdrojů. Konkrétní limity se v čase mění podle regulace i podle politiky jednotlivých bank, takže aktuální podmínky je vždy potřeba ověřit.

Kromě samotné akontace počítejte i s náklady, na které se často zapomíná:

  • odhad nemovitosti pro banku,
  • poplatek za návrh na vklad do katastru nemovitostí,
  • právní servis a advokátní či notářská úschova,
  • daně a poplatky spojené s převodem,
  • stěhování a nutné úpravy hned po nastěhování.

Doporučuji nechat si rezervu i nad rámec těchto položek. Po převzetí nemovitosti se skoro vždy objeví něco, co je potřeba řešit hned.

Co si připravit za doklady

Konkrétní seznam se u jednotlivých bank liší, ale v jádru jde vždy o totéž:

  • doklady totožnosti,
  • potvrzení o příjmu od zaměstnavatele nebo daňová přiznání u podnikatelů,
  • výpisy z účtu za posledních několik měsíců,
  • přehled stávajících závazků — úvěry, leasingy, kreditní karty, kontokorenty.

Právě poslední bod lidi často překvapí. I nevyužívaný kontokorent nebo kreditní karta s vysokým limitem snižují částku, kterou vám banka půjčí, protože se počítají jako potenciální zatížení.

Na co se banka dívá

Kromě vaší bonity je to záznam v úvěrových registrech, insolvenční rejstřík a exekuce. Drobná nesplacená pohledávka z minulosti dokáže schvalování zkomplikovat víc, než by člověk čekal — a je lepší ji dohledat a vyřešit předem než uprostřed obchodu.

Druhá věc je samotná nemovitost. Slouží jako zástava, takže banku zajímá její stav, typ, právní čistota a to, jestli na ní neváznou věcná břemena nebo jiná omezení.

Fixace a sazba nejsou totéž co celkové náklady

Nejnižší úroková sazba nemusí znamenat nejvýhodnější úvěr. Porovnávejte i poplatky, podmínky pro mimořádné splátky, povinnost sjednat další produkty a délku fixace.

U délky fixace neexistuje univerzálně správná odpověď — kratší fixace dává flexibilitu, delší jistotu splátky. Volba závisí na tom, jak dlouho v nemovitosti plánujete zůstat a jak moc vám vadí nejistota.

Orientační časový plán

Předschválení úvěru bývá otázkou dnů. Od rezervační smlouvy přes odhad, schválení, podpis úvěrové dokumentace až po vklad do katastru a čerpání pak obvykle uplyne několik týdnů. Počítejte s tím při domlouvání termínů předání a stěhování.

Kde vám dokážu pomoct

Výhoda, kterou u realitního makléře nenajdete vždycky: rozumím oběma stranám obchodu. Umím dopředu říct, jestli je záměr financovatelný, a nastavit termíny tak, aby na sebe prodej a úvěr navazovaly. Ozvěte se klidně ještě ve fázi, kdy jen zvažujete, jestli do toho jít.